TRATAMIENTO IMPOSITIVO del I.V.A. en la CONSTRUCCION y VENTA DE INMUEBLES

El IVA en el ámbito de la construcción se centra en dos conceptos fundamentales: el crédito fiscal, que corresponde al impuesto pagado en compras de bienes o servicios destinados a la actividad gravada; y el débito fiscal, generado por las ventas de bienes o servicios gravados. En el contexto de la construcción, es crucial analizar las operaciones relacionadas con la venta de inmuebles, la prestación de servicios conexos y, ocasionalmente, el arrendamiento de inmuebles construidos.

En este rubro, el IVA juega un papel crucial debido a la variedad de transacciones involucradas. El crédito fiscal permite a las empresas recuperar el impuesto pagado en las adquisiciones necesarias para su actividad, como materiales de construcción y servicios contratados. Por otro lado, el débito fiscal surge de las ventas de propiedades inmobiliarias y servicios asociados, donde las empresas deben aplicar y recaudar el impuesto sobre el valor agregado.

Este sistema complejo requiere un entendimiento detallado de las normativas fiscales para asegurar el cumplimiento y evitar posibles contingencias fiscales. Además, la inclusión del alquiler de inmuebles construidos agrega otra capa de complejidad, ya que puede implicar diferentes tratamientos fiscales según la jurisdicción y la naturaleza específica de las operaciones.

Cuando una empresa constructora realiza actividades de construcción y venta, las operaciones están sujetas al IVA. La prestación de servicios de construcción, como construcción, mejora, mantenimiento y reparación de inmuebles, se considera una locación de obra o servicio gravada con la alícuota general del 21%, generándose el débito fiscal sobre las facturas emitidas o anticipos cobrados. En cuanto a la venta de inmuebles, la primera venta de propiedades construidas por la empresa está alcanzada por el mismo porcentaje de IVA, siempre que no hayan sido destinadas previamente a alquiler exento.

Explicando con más detalle, la prestación de servicios por parte de constructoras implica que cada factura emitida, ya sea por el monto final o por adelantos, constituye una base imponible sobre la que se aplica el IVA, generando el correspondiente débito fiscal. Por su parte, la venta de inmuebles nuevos está gravada por el IVA únicamente en la primera operación posterior a la construcción, asegurando que la base gravada sea amplia. Sin embargo, si el inmueble fue alquilado antes de su venta, el tratamiento puede diferir según las normativas específicas, y la operación podría estar exenta del impuesto. Por tanto, es esencial que las empresas constructoras comprendan las reglas sobre ventas y locaciones para manejar adecuadamente las implicaciones tributarias de cada tipo de operación.

Cuando una empresa constructora construye y luego alquila inmuebles, el tratamiento del IVA varía según el uso del inmueble y el tipo de contrato. Si se trata de un alquiler con destino comercial o industrial, este está gravado con la alícuota general del 21%, generando débito fiscal sobre el monto facturado. En cambio, el alquiler de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda está exento del IVA, lo que implica que la empresa no genera débito fiscal, pero tampoco puede usar el crédito fiscal asociado a la construcción del inmueble, convirtiéndose este en un costo adicional.

En mayor detalle, los alquileres comerciales o industriales requieren que la empresa facture el IVA sobre el importe del alquiler, lo que implica obligaciones de registro y pago del débito fiscal en cada operación. Por otro lado, en los alquileres destinados a vivienda, la exención del impuesto busca reducir la carga tributaria para los inquilinos, pero genera una desventaja para la constructora al no permitirle recuperar el crédito fiscal originado en la construcción del inmueble. Este aspecto puede impactar en la rentabilidad del negocio y debe ser considerado cuidadosamente en la planificación financiera de la empresa, ya que convierte el IVA soportado en un costo irrecuperable.

El tratamiento del IVA en la construcción incluye diversas situaciones específicas reguladas por la ley. La primera venta de un inmueble posterior a su construcción está gravada conforme al artículo 1, inciso b). La prestación de servicios de construcción también está alcanzada por el impuesto según el artículo 3, inciso e), al igual que la locación de inmuebles comerciales. Por su parte, el alquiler de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda está exento del IVA, de acuerdo con el artículo 7, inciso h).

El Decreto Reglamentario 692/98 complementa la Ley de IVA proporcionando aclaraciones sobre el tratamiento fiscal de diversas operaciones. Específicamente, establece que las construcciones destinadas a locaciones exentas no generan derecho a crédito fiscal por los gastos de construcción, y detalla el tratamiento diferenciado entre la "primera venta" de inmuebles, gravada con IVA, y las ventas posteriores para evitar doble imposición.

Profundizando en estos aspectos, el decreto subraya que las constructoras que desarrollan propiedades para alquiler con destino habitacional no pueden recuperar el IVA soportado en la construcción, lo que afecta la rentabilidad del proyecto al convertir este impuesto en un costo no deducible. Asimismo, la reglamentación define claramente que solo la primera venta de un inmueble construido está gravada con IVA, mientras que las ventas subsiguientes están exentas, eliminando la posibilidad de aplicar el mismo tributo varias veces sobre el mismo bien. Estas precisiones son fundamentales para interpretar correctamente las normas y aplicar una estrategia fiscal adecuada en proyectos inmobiliarios

El tratamiento del IVA en la construcción en Argentina varía dependiendo del destino del inmueble (venta o locación). Las empresas constructoras deben tener en cuenta las normas detalladas en la Ley 23.349 y el Decreto 692/98 para determinar adecuadamente el crédito y débito fiscal correspondiente. La correcta identificación de la operación (venta o locación) y su tratamiento fiscal garantiza el cumplimiento de las obligaciones tributarias.